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內容來自sina新聞

我對傳統商業已看淡 引入主力店都是電商





  黃河

  佛山市廣佛智城商業地產投資有限公司董事長

  投身地產行業十餘年,曾運作過多個大型城市綜合體項目,尤其擅長將區域產業升級與傳統商業融合發展。

  2010年參與佛山廣佛智城項目,現任廣佛智城商業地產投資有限公司董事長。在大數據時代來襲的當下,率先在商業項目中試水O2O體驗式電商發展模式。

  6月底,位於佛山市瀝桂一體核心區的商業綜合體廣佛智城首期商業街試業。與目前佛山絕大多數商業綜合體截然不同,該項目貼著"電商體驗之都"、"鎮街綜合體"與"集體用地"等多個標簽。

  在本次對黃河的采訪中,他對項目利弊與規劃定位過程中的"試錯"直言不諱,在他的眼中,土地性質與所在區位都不是判斷一個商業項目能否成功的標準所在。重要的是,商業街首次亮相成功的"超乎預期",這些首先是源自項目"內部的生態圈"被成功激活,"電商"產業為商業部分帶來瞭更強的生命力。

  商業中心未必要等到"抱團"才開業

  南方都市報:廣佛智城首期商業街試業,目前從招商到客流量等情況來看,是否合乎預期?

  黃河:整體表現超過預期。尤其是在項目旁邊的主幹道還在封閉修路的情況下,首期試業的商傢營業額都表現不錯,尤其是餐飲業。其中一間800平方米的西餐廳,每天營業額已經能達到5萬元,另一間面積200平方米的韓國料理,平均每天營業額也接近2萬元。

  有觀點認為,商業街或者是商業中心必須"抱團"一起開業,但我認為這並不絕對,就像商業不一定要靠"守"才能旺。廣佛智城商業街首次就隻開業瞭40%的商鋪,但反應很不錯。

  南都:這種"超預期"來源於哪些特別的運營舉措?

  黃河:除瞭初期對商傢推出一定免租期優惠措施之外,我們還采取瞭"消費券"的扶持方案。這個"消費券"可以打造一個商業項目的"內循環"。

  具體說來就是向項目合約方支付的合約金額中,都有1%以"消費券"形式支付,鼓勵項目內的消費,用於扶持進駐商傢。這樣一來,就形成瞭所有合作單位可以"抱團"起來,一起把項目商業撐旺。

  南都:目前"消費券"支撐商業街的營業額有多大比重?

  黃河:大約占瞭20%左右。這一"消費券"形式可能也會長期推廣存在於項目中。目前來看,大多數第三方的合作方都非常支持。

 &房屋二胎貸慶豐銀行享優貸缺錢急用哪裡借錢emsp;南都:一期商業街的主要業態占比是如何分佈的?

  黃河:項目的商業構成主要是兩大類,分別包括商務類的配套以及電商類的創新業態。

  目前餐飲占比達到60%,普通零售隻占20%。我對傳統的零售業態相對看淡,所以項目後續引入的主力店都是與電商、體驗式商業有關。

 創新要能落地才能稱之為"模式"

  南都:提到"電商"與"體驗",廣佛智城算是第一個較大規模將"電商"融入到商業項目的中"第一個吃螃蟹的人"?

  黃河:電子商務發展非常迅猛,但同時電商的企業也越來越需要走到"線下",傳統的產業需要推到"線上",這種雙向的需求需要一個集群和平臺。

  所以廣佛智城沒有定位為一個單純的"城市綜合體",而是提出瞭"電商體驗之都"的定位,引入電子商務產業鏈上下遊的企業,以形成產業的聚集。實現為傳統企業 提供一體化、集成式的電子商務配套服務。另一方面,電商企業可通過建設品牌體驗旗艦店,實現線下體驗和形象推廣。

  南都:所以"電商"的定位不是單純地吸引電商企業,而是成為一個"系統"?

  黃河:從企業角度來看,電商企業的需求分為兩步走。首先是選擇辦公地點,第二是需要產品展示。所以,同一個項目提供寫字樓以及體驗式的商業街區能夠滿足這類企業的一個系統的需求,這是一個整體的鏈條。

  而反應到商業的呈現方面,電商主題的出現將打破"商業業態組合過度細分"的傳統模式。在這種電子商務越來越盛行的消費模式下,體驗式街區的購物更是以"跨 界"的氛圍來呈現。你可以想象一下,在賣傢具的店鋪裡也在賣服裝。這種將文化、科技、時尚等元素相融合的模式,未來將給消費者帶來更多元化的體驗。

  南都:目前項目這一定位收效如何?

  黃河:目前項目吸引瞭大批的廣佛兩地的電商企業,其中包括傳統產業需要增加電商渠道,還有電商企業需要線下展示等不同企業類型。此外,廣佛地區首創的"O2O"時尚生活館夢芭莎的1000平方米旗艦店也在這周正式開業。

  南都:這算是"電商"與"體驗"結合落地在廣佛智城的第一個項目?

  黃河:沒錯。這個項目的重要性在於,首先以電商為主題的商業街需要這種業態,第二,這也是傳統產業將"線上"和"線下"融合的樣本。這個示范項目成功推出之後,未來會有更多這類體驗式生活館出現。這是未來項目主要走的方向。

  南都:"電商"如何與傳統商業業態融合?

  黃河:項目作為生活配套商業的功能仍舊存在。因為寫字樓和周邊園區還擁有很大數量的員工、客戶,以及商圈輻射的5-10公裡范圍內的消費者,對這些消費群體來說滿足吃穿休閑的功能也是一個重要的部分。

  所以我剛才提到瞭還有相當比例的餐飲、休閑和娛樂,例牌的零售商店和超市,能夠滿足周邊的日常消費品。並不是定位為"電商"主題就忽略瞭傳統商業形態,隻是這部分占比被削減瞭。

  南都:你曾提到過項目前期也"走過彎路",如何看待"定位創新"與是否能"落地"之間的關聯?

  黃河:目前社會進步非常快,消費習慣也隨時改變,各種模式都不再是一成不變。因此,項目做好定位與前期規劃固然重要,但其實在落地執行的過程也是個"試錯"的、洞察市場的過程。

  目前市場上做商業很容易出現兩種趨勢。一個是傳統墨守成規,另一部分則表現為喜歡追求"概念"或者玩新的東西。但同時對這些"新的東西"的操作手法,又缺乏實踐中深入的瞭解和判斷。這兩種趨勢都存在風險。

  所以,如何身體力行地去實踐,將創新真正能夠落地,更能考驗開發者對於一個項目的態度。作為商業地產的老板,或者職業經理人,首先要考慮的是"怎麼活下去"的生存問題,而不是做一個"曇花一現"的項目。

 項目的成功與否在於如何運營

  南都:廣佛智城的土地性質比較特殊,屬於集體用地上的項目開發。如何看待這類土地性質項目的利弊所在?

  黃河:首先這類項目優勢在於,第一,國有用地做商業地產是買者自負盈虧,但集體土地對開發商更有"責任"的要求。第二,無產權項目成本上更有優勢,開發者或者經營者有更多的資金和資源去進行後期推廣運營和管理。

  當然其也存在弊端。比如對於大型企業、有資產需求的企業來說,這類項目因為沒有產權,所以存在一定的短板。

  南都:但對於投資者來說,開發者的低準入成本也是另一種風險?

  黃河:沒錯,以上兩個優勢並不是代表所有這種開發模式的項目都是可靠且沒有風險的。因此,也不能一概而論哪一種土地形式的項目更安全和成功。在集體用地上開發的項目,如果開發商沒有做好項目長遠發展的規劃,項目就會更具風險。

  所以,投資者更需要關註開發商過往的做事風格和誠信、資質。對於小型投資者來說,可以關註龍頭企業的進駐,以及這一項目階段性的進展、成果。並實地走訪一下商傢和店鋪的境況,能夠做出全面的判斷。此外,開發者實際自持經營部分的占比也很重要。

  南都:建地分類這樣土地性質的項目在操作中怎樣揚長避短?

  黃河:首先是快速把"內部的生態圈"激活,先營造出自給自足的生態圈,是保證成功的第一步。

  例如廣佛智城項目有寫字樓和商業街、購物中心,項目首先是將快速完成寫字樓的租賃作為第一重點,目前一期寫字樓已經完成90%的出租率。人來瞭,就會有基本的消費需求,這樣從人口結構上和商圈氛圍上已經形成商業開業後旺場的基礎。

  看好佛山消費力,已"爬坡"增長

  南都:佛山大批商業上馬,鎮街商業和中心區如何更好地錯位?

  黃河:其實商業的發展不存在區域分別,應該考慮的是本身定位與運營方面的優勢,與處在哪個區域並沒有絕對的關聯。如果目前交通便利,隻要是好的項目,地處鎮 街一樣可以吸引客群。同樣的,中心區的項目如果不思進取,可能會更糟糕。所以,對佛山商業綜合體的未來,我認為首先還是要有自己的特色。

  佛山現在商業項目確實非常多,但隻要是好的項目,市場需求一樣會有很強的支撐。這一觀點與單純判斷為"商業過剩"的解讀不太一致。

  南都:所以長期看好佛山的消費力?

  黃河:佛山的消費能力是存在且非常強勁的,因此商傢應該考慮的是如何創造一個好的環境、服務和出品。

  正因為佛山城市化發展剛剛起步,所以比較國際化和年輕化的品牌和消費環境會受到追捧。這與傳統的消費結構不同,這種改變來得很快,而且會出現一個爆發增長期。

  南都:這種爆發增長期預計會出現在什麼時候?

  黃河:從現在開始,佛山的消費增長就會出現快速"爬坡"。

  人口結構不斷變化,從而主流的消費習慣也在隨之改變。寫字樓的租賃、產業的進駐也會帶來更多的消費力。

  嘉賓推薦



  三裡屯太古裡

  北京的三裡屯太古裡是一個開放式購物區,由19座低密度的當代建築佈局而成,整個項目分為南、北兩個區域,既與周邊建築融合在同一個區域之中,同時也保持著 相對的獨立性。定位為綜合休閑娛樂區,其中有世界一、二線知名品牌的旗艦店、各國美食以及獨具特色的五星級精品酒店。

  而黃河推薦這一項目並不僅僅是因為其建築形態以及品牌引進,更多的是其打破瞭傳統商業的模式,將產業與商業融合在一起,使街區商業與企業總部具有互動性的結合。

  而廣佛智城也借鑒瞭三裡屯太古裡的這一創新,其商業部分的"生命力"很大程度是來源於進駐產業。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-18/08164301192.shtml

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